Георгий Богачев: Мы строим то, что будет востребовано завтра

Опубликовано: журнал «Деловая недвижимость», №8/94, 30.11.2007

Текст: Мария Евневич

Управляющий директор Группы компаний ЛСР Георгий Богачев уверен, что наиболее перспективным направлением на рынке офисной недвижимости является премиум-сегмент. Этими и некоторыми другими оценками рынка коммерческой недвижимости Петербурга он поделился в интервью с корреспондентом «ДН».

- Как вы оцениваете состояние рынка коммерческой недвижимости в Петербурге?

- Есть много исследований специализированных компаний, которые говорят примерно об одном. Когда в стране экономический подъем, спрос на рынке коммерческой недвижимости растет. В российской Северной столице сегодня обеспеченность высококачественными офисными площадями в четыре-пять раз меньше, чем в европейских городах. Нынешний дефицит таких офисов в Петербурге составляет порядка 250 тыс. кв. м. и он ежегодно прирастает примерно на 120 тыс.

- Как в Группе ЛСР появилось направление коммерческой недвижимости и на каких ее типах вы специализируетесь?

- Группа ЛСР через свою дочернюю структуру - ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» -много лет занимается девелопментом элитной жилой недвижимости. В результате у компании сформировался неплохой земельный банк пятен под застройку. Но не все эти участки подходят для возведения элитного жилья. На некоторых из них гораздо целесообразней строить бизнес-центры премиум-класса. Расположение, транспортные развязки, возможность организации автостоянок - все это учитывается при принятии нами решения о строительстве деловых центров класса «А». По сути, именно наличие таких «элитных» пятен под застройку и способствовало появлению в Группе ЛСР нового бизнес-направления - коммерческой недвижимости премиум-класса.

- Вы строите бизнес-центры с нуля?

-  Да. Как правило, объект премиум-класса подразумевает новое строительство. Причин тут много. Например, по международным стандартам в офисных комплексах такого уровня должна быть подземная парковка из расчета как минимум одно парковочное место на 100 кв. м площади. Для Петербурга эта проблема особенно актуальна, так как город уже задыхается от обилия автомобилей и невозможности припарковаться в центре города. Если же мы сталкиваемся с разрушенным строением, имеющим историческое значение, то полностью воссоздаем внешний облик, наполняя здание ультрасовременной «начинкой», на наш взгляд, соответствующей требованиям, предъявляемым к офисам класса «А». Для чего это необходимо? Как правило, такие бизнес-центры через восемь-десять лет понижаются классом, скажем, до «В», так как жизнь не стоит на месте. А наша цель заключается в том, чтобы классность наших деловых комплексов не снижалась 15-20 лет без существенной модернизации.

- Как вы добиваетесь того, чтобы бизнес-центры не старели технологически?

-  Мы не всегда можем предугадать, какие коммуникации появятся через 5, 10, 15 лет. Поэтому оставляем дополнительные шахты, где эти коммуникации можно будет разместить. Таким образом, мы учитываем то, что пока не востребовано сегодня, но будет востребовано завтра. Системы вентиляции и кондиционирования в наших зданиях проектируются с большим запасом к существующим нормам. Например, для нашего региона, да и для ближайших к нам стран Европы, максимальной летней температурой считается 24,8 градуса Цельсия. Исходя из этой температуры и рассчитывается система кондиционирования. Мы же в своих проектах исходим из температуры 30 градусов, что позволяет сохранять комфортный климат в офисе даже в самые жаркие дни. То есть, с одной стороны мы сохраняем историческую преемственность, а с другой - предусматриваем технологичность.

- Вы продаете построенные бизнес-центры или сдаете в аренду?

-  Начав реализацию направления коммерческой недвижимости, первые два офисных центра - на Шпалерной улице и Васильевском острове - мы продали. Но потом аналитики и экономисты компании пришли к выводу, что такие бизнес-центры премиум-класса целесообразнее не продавать, а сдавать в аренду. Руководством Группы ЛСР было принято соответствующее решение, и в составе холдинга появилась новая структура - A Plus Estate, основная задача которой - создание высококачественных деловых комплексов и управление ими.

Справка «ДН»:

Основные направления деятельности - производство стройматериалов, строительство и девелопмент. Группа объединяет предприятия по добыче и переработке нерудных ископаемых, производству и перевозке стройматериалов, строительству зданий. Всего в состав Группы ЛСР входит 21 бизнес-единица, все они сгруппированы в шесть бизнес-сегментов. ЛСР имеет предприятия и офисы в Петербурге, Москве, Ленинградской области, Литве, Латвии, Эстонии, Украине, Германии. Общее число сотрудников составляет около 15 тысяч человек Согласно аудированной консолидированной МСФО отчетности ОАО «Группа ЛСР» за 2006 год выручка компании составила 21,1 млрд руб., что на 61% больше, чем за 2005-й. Прибыль до налогообложения в 2006 году составила 1,76 млрд руб., чистая прибыль -1,1 млрд.
Источник: данные компании.

Досье «ДН»:

Георгий Игоревич Богачев
управляющий директор Группы ЛСР

Родился в 1970 году. В 1993 году окончил экономический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. В 1994 году занимал должность начальника отдела ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». С 1997-го по 2000 год последовательно занимал должности коммерческого директора и генерального директора ОАО «Ру-дас». С 2000-го по 2002 год являлся генеральным директором ОАО «Гранит-Кузнечное». В 2002 году назначен вице-президентом Группы ЛСР. В 2006-м назначен заместителем генерального директора Группы ЛСР, а затем - управляющим директором по коммерческой недвижимости. Почетный строитель России. Женат, имеет двоих сыновей и дочь.

- Каковы ваши стратегические планы? Сколько офисных площадей вы планируете ввести в ближайшие годы?

- Сегодня экономика Петербурга на подъеме. В город приходят все новые и новые инвесторы - крупные международные компании, которые привыкли работать в суперсовременных рабочих условиях. А поэтому наличие высококачественных бизнес-центров - дополнительный фактор инвестиционной привлекательности мегаполиса. Существующий земельный банк Группы ЛСР в обозримом будущем позволяет компании реализовать несколько проектов коммерческой недвижимости высокого класса общей площадью до 500 тыс. кв. м - как в Петербурге, так и в Москве. В Северной столице мы планируем стать одним из первых девелоперов, возводящих не только отдельные офисные здания, но и целые деловые кварталы.

- Какие объекты будут вводиться вами в Петербурге?

-  Два самых значимых проекта, которые мы будем представлять на выставке PROEstate, - это «Парадный квартал» и Electric City. «Парадный квартал» - это большой проект, совмещающий и жилую, и коммерческую недвижимость. Если можно так сказать, это первый в городе элитный квартал для жизни и работы. Он расположен в районе станции метро «Чернышевская», недалеко от Таврического сада, примыкает к Кирочной улице, где раньше размещались казармы Преображенского полка, которые находились в запущенном состоянии. Группа ЛСР полностью воссоздает внешний облик этого памятника российской истории, а внутри самих воссозданных зданий организуются офисные пространства. В том же квартале мы строим и продаем элитное жилье, развиваем инфраструктуру. Там будет все, что нужно для повседневной жизни: рестораны, парикмахерские, фитнес, бутиковая улица.

Georgiy Bogachev: We are building what is going to be in demand tomorrow

Geogriy Bogachev, Managing Director of the LSR group of companies is sure that the most perspective direction at the office real estate market is premium segment. He shared his views on these and other segments of St Petersburg commercial real estate market in the DM interview.
Maria Evnevich

- What do you think of commercial real estate market perspectives in St Petersburg?

- There are a lot of special organizations, which all talk about the same. When there is economic growth in the country, and we are going through economic boom now, the commercial real estate market is growing. Currently we have 4-5 times less office space than European cities. Today deficit of quality office space in St Petersburg is 250 thousand sq. m, and it is annually growing by approximately 120 thousand. So, perspectives definitely exist, as long as the general economic growth in the country will continue.

- How commercial real estate direction appeared in the LSR Group and which kinds of it do you specialize in?

-  For many years wea have been engaged in development of elite residential real estate - St. Petersburg Construction Corporation Vozrozhdenie. As a result of this activity a good bank of land plots fro construction was formed, where the plots of land, by their parameters, are more suitable for office rather than residential real estate, where an office center would be more profitable. That's why it was decided to build business centers in such places, and not residential buildings. These spots are situated in very good places, worth "A" class business centers. That's why we specialize in "premium" segment business centers. Our key competence in commercial real estate is construction of high standard office centers.

- Are you constructing business centers "from scratch"?

-  Naturally. "A' class business centers stipulate new construction. For example, at reconstruction of an already existing building it is impossible to make underground parking, and, as a rule, there is a need for it. The standard for "A" class business centers requires at least 1 parking place for 100 meters of the premises. Even if the building is already there, it has to be pulled down to build a good office center. Sometimes we completely recreate the exterior of the building that used to be in that place, for example, in the Main Quarter project. At the same time, inside the building is turned into an office center, which technology and parameters are ahead of the time and the existing standards. Why does one have to go ahead of the time? In 8-10 years "A" class business centers are, as a rule, downgraded to, say, "В" class, since progress is not standing still. Our target is to keep the class of our business centers at the same level in 15-20 years even without significant modernization.

- How do you prevent your business center from technological "ageing"?

- We are doing things that are not in demand yet. We have to foresee, which communications are going to appear in 5, 10, 15 years. This is difficult to predict, that's why we leave additional shafts, where these communications can be placed. We are trying to make a foundation for something that is not in demand today but will be in demand tomorrow. We are making the most modern ventilation and conditioning systems, which parameters surpass European ones. For example, a conditioner is supposed to regulate the inside temperature 4 degrees higher or lower than the outside temperature. We make it 8 degrees. If the outside temperature is 30 degrees, then, by the standard, the temperature in the office has to be 26, and we want to have 22, so that our tenants feel maximal comfort. Such standards do not exist yet, but when they appear, we will be ready for them.

- Do you sell premises in business centers or lease them?

- At first we were selling them, like in 54 Shpalemaya street or in the 14th Line of Vassilievsky Island. About 18 months ago we decided that from the point of view of the future development of the company it would be more profitable to lease these offices rather than sell them. It would be possible to sell them at very high price. But the point is that there are no more of such offices. We do not have so many places in the city, where it is possible to make a business center, especially projects like ours. Each object is unique, you can't sell them.

- What are your strategic plans? How much office space are you planning to commission in the nearest future?

-  During the next 6 years we are planning to come to the figure of 500 thousand sq. m. of aggregate space. This is a lot, more than the total amount of "A" class office real estate in city today. That means that we are planning to win the dominating position in the premium segment of office real estate in St Petersburg and come to the Moscow market. In 2019-2011 we have to complete out first business center in Moscow.

- Which objects are you going to commission in St Petersburg?

- Two most significant projects that we are going to present at the PROEstate are the Main Quarter and Electric City. The Main Quarter is a large project combining residential and commercial real estate. This is the first in the city elite quarter for life and work, by the Chernyshevskya Metro station, not far from Tavrichesky Garden, adjoining the Kirochnaya street. Barracks of Preobrazhensky Regiment used to be there, and we are restoring the original exterior of the building with elite office centers inside. In the same quarter we building and selling elite housing and developing the infrastructure: everything needed for daily life, is going to be there: restaurants, beauty parlors, fitness, boutique street, etc. 4 mansions are going to be commissioned already in the beginning of next year. The housing is selling very well.

- What is Electric City?

-  Another project of ours in the premium segment. We are making office centers with the total space of 340 thousand sq. m. and parking for 2780 cars on the grounds of the former Electric plant at the Medikov street. Using such name, we, on the one hand, maintain certain historical continuity with the Electric plant, on the other hand, we are indicating high practical feasibility of the project and the fact that this is a business city of the future. It really is going to be a whole city. The Electric City will offer everything needed during working hours: food, bank, travel agency to buy air tickets for business trips, shops with stationery and other things. A sports center is stipulated. It is possible to stay "in the city" for the whole day.

- Still, why there is such strict orientation at premium segment?

- Now the market is actively growing, but sooner or later there will be correction. The last segment to suffer from such correction will be premium segment. The richest companies are more stable tin time of crisis. If they are going to be our tenants, it will guarantee us high stability of our income. Beside that, when everything you have, is the best, it is possible to get a bonus 1or uniqueness". That is, when you offer the best conditions, if you provide additional services and opportunities, you can afford to increase your prices.

- What part of the LSR Group business is taken by commercial real estate?

- Today this share is not big, since we only recently started working in this direction. However, we suppose that in 6 years, when we commission all the objects that are planned today, this share can be up to 25% of the LSR Group business.

Note

LSR Group JSC of open type.

Founded by Andrey Molchanov in 1993. The LSR Group is a vertically integrated diversified holding company, one of the leading participants of the Russian building industry.
The Group consists of 21 business units. The LSR Group has enterprises and offices in St Petersburg, Moscow, a number of cities in Leningrad Oblast, Lithuania, Latvia, Estonia and the Ukraine. The total number of the company workers is about 14 thousand people.
By information of the Company