Игорь Лейтис: Наши высотные офисы будут скромными: всего 150 метров

Опубликовано: журнал «Деловая недвижимость», №8/94, 30.11.2007

Текст: Мария Евневич

Петербургский холдинг «Адамант» обладает на сегодняшний день крупнейшей в России сетью из пятнадцати торгово-развлекательных комплексов. Своими оценками петербургского рынка коммерческой недвижимости поделился в интервью «ДН» президент холдинга Игорь Лейтис.

-  Как Вы оцениваете перспективы рынка коммерческой недвижимости?

-  Рынок коммерческой недвижимости разделен на сегменты, которые развиваются по-разному: торговая, офисная недвижимость и т. л. Рынок торговой недвижимости уже подходит к насыщению. Думаю, что 85%-ное насыщение наступит уже к середине 2008 года, когда будут введены те проекты, которые сейчас в строительстве. А некоторые, более мелкие,  проекты даже начнут отмирать.  Поэтому мы сегодня в части торговой коммерческой недвижимости инвестируем преимущественно в те комплексы, которые находятся в гарантированно проходимых местах - вблизи станций метро. Как правило, это не новые проекты: торговые центры у станций метро уже есть и мы строим вторые, третьи, четвертые очереди.
Второе направление, которое мы активно развиваем, - это офисная недвижимость. Рынок в настоящее время растет, спрос на деловые помещения очень большой, и насыщение еще не наступило. Поэтому мы планируем часть своих сил и ресурсов переориентировать на строительство офисной недвижимости.
Кроме того, у нас приобретен большой участок земли - 50 га в Шушарах. Мы планируем логистический бизнес и строительство складов. Но пока это только мысли.

-  Какие основные проекты планируются к запуску в ближайшее время?

-  Сейчас готовим к открытию комплекс «Балканский» - следующую очередь. Еще «Заневский Каскад» на «Ладожской» - пока он включает в себя два корпуса и мы планируем построить еще два высотных здания там, где сегодня парковка уже не с торговыми площадями, а преимущественно - с офисными. Плюс рассматриваем перспективную новую ветку метро. Есть еще «Варшавский экспресс» (это бывший Варшавский вокзал), там большая территория. И если нам удастся договориться с РЖД, то будем развивать зону за железной дорогой. «Пулковский» мы будем готовить под гостиничный комплекс и потом его выставлять. Должен открыться «Комендантский» - уже скоро, в 2008 году, мы его строим больше трех лет.

- Торговый центр на Комендантском — сложный объект? Почему такой долгий процесс строительства?

-  Проект действительно большой и достаточно сложный, и для нашего города абсолютно уникальный, так как существенная часть его находится ниже поверхности земли. В «Комендантском» под землей будет пять этажей торгового комплекса. Такие подземные торговые центры в Северной столице пока еще никто строить не решался. У нас для подземных торговых центров слишком сложный грунт - плывуны и т. д. В Москве у нас есть подземные торговые комплексы, а в Петербурге пока нет - «Комендантский» будет первым.

-  Скажите, а высотки на «Ладожской» - это будет торговая или офисная недвижимость?

- Они будут скорее офисные. Из 40 этажей только четыре будут торговыми, остальные - под офисы. Высотки будут там, где нынче расположены парковки, а парковки мы уведем под землю. Здания будут скромные - высотой всего по 150 метров. Градостроительный совет их уже одобрил.

-  Сколько вы планируете ввести коммерческой недвижимости в ближайшие годы?

-  Сейчас у нас уже более 600 тыс. кв. м недвижимости. И мы планируем  за ближайшие три-четыре года, до 2011-го включительно, запустить еще 1-1,2 млн - примерно по 300 тыс. кв. м в год. Это будет преимущественно офисная недвижимость - на две трети. У нас есть совместные проекты. Например, мы на сегодняшний день уже договорились с «Рубином» строить вторую часть окенариу-ма на Звенигородской.

Справка «ДН»:

Холдинг «Адамант» основан в 1992 году. Основная деятельность - строительство и управление коммерческой недвижимостью. «Адамант» обладает крупнейшей в России сетью из пятнадцати торгово-развлекательных комплексов: «Аэродром», «Академический», «Балканский», «Балтийский», «Невский», «Меркурий», «Заневский каскад» и «Заневский каскад-2», «Озерки», «Норд», «Варшавский экспресс» (бывший Варшавский вокзал), «Континент» на пр. Стачек, «Континент» на Байконурской ул., «Звездный», «Бал-кания NOVA». Кроме того, холдинг включает в себя:

  •  строительные организации;
  • собственные мебельное и оконные производства;
  • оптовые торговые подразделения;
  • сети магазинов «Адамант» и «Домовой»;
  • салоны красоты, медицинскую клинику; рестораны, клубы, казино;
  • сеть кондитерских «Онтроме»;
  • рекламное агентство;
  • другие предприятия в различных сферах бизнеса.

Источник: данные компании

- Как вы оцениваете перспективы рынка офисной недвижимости? Сколько лет он еще будет расти?

-  Я считаю, что для рынка офисной недвижимости все еще только начинается. Современные офисы пока только начинают строить. Все, что строили до этого, - это встроенные помещения в торговых центрах или офисы в жилых домах. Современные деловые комплексы целенаправленно «с нуля» строили редкие компании.

- Неужели нельзя сделать хороший офис из реконструированного заводского корпуса?

-  Очень большая разница заключена в том, построено здание изначально под офисы, под европейский стандарт или же это переделанный промышленный объект. Отличаются и коммуникации, и лифты, и планировка, и высота потолков. В Москве, как правило, старые непрофильные здания сносят, и офисы на их месте строят заново. А у нас пока еще предпочитают реконструировать. Современных деловых объектов очень мало, мы со своими проектами выходим на практически чистый рынок.

-  Что должно быть в «правильном» современном офисе, каких у нас мало?

- Современный офис должен изначально включать в себя не только кабинеты, но и инфраструктуру: должны быть конференц-залы, кафе и рестораны, небольшие магазинчики, где можно купить все необходимое. Мы в своих бизнес-центрах фитнес проектируем. Ведь, согласитесь, если бизнес-центр 30-50 тыс. кв. м, то там много людей работают, и услуга будет, скорее всего, пользоваться спросом.

- А что касается логистического бизнеса, складских помещений - почему вы сейчас рассматриваете этот вид бизнеса? Считаете это направление перспективным?

-  Если бы мы его считали неперспективным, мы бы, безусловно, им не занимались. Но в данном случае дело прежде всего в том. что у нас исторически есть в собственности 50 га в Шушарах. А это - логистическая зона, поэтому и думаем именно об этом виде бизнеса. Но это все очень дальние проекты, мы по ним еще не начинали ничего делать.

- Какую долю в вашем бизнесе занимает коммерческая недвижимость и остальные направления?

-  Это самое большое направление на данный момент и занимает оно 60-65% бизнеса. Если разделить бизнес холдинга по блокам, то 65% займет коммерческая недвижимость - преимущественно торговая. Далее: у нас есть свои производственные мощности - имеется производство кухонной мебели, производство товарного бетона, производство алюминиевых фасадов. Есть производство стеклопакетов - мы делаем 45% рынка на Северо-Западе. В общем, около 20% бизнеса - это производство. У нас еще действует собственная строительная компания, где работают две тысячи человек. И оставшиеся 15% занимает прочий бизнес - магазины, которых сейчас осталось пять. «Ломовой» - это наш бренд, рестораны - «Адамант», «Валхалл», сеть кондитерских «Онтроме», парикмахерские. Собственная рекламная фирма у нас есть. Эта часть нашего бизнеса достаточно быстро растет. Но в любом случае коммерческая недвижимость - это основное направление.

Igor Leitis: Our high-rise offices will be modest: just 150 meters.

Currently St Petersburg holding Adamant owns the biggest in Russia network of 12 trade and entertainment complexes, Igor Leitis, President of the holding, shares his evaluation of St Petersburg real estate market in the interview to DMю
Maria Evnevich

- What do you think of commercial real estate market perspectives?

-  Commercial real estate market is divided into segments, which are developing in a different way: trade real estate, office real estate, etc. The trade real estate market is now nearly saturated. I believe that 85% saturation is awaiting us already by mid-2008, when the projects that are being built now, will be completed. More so. some small projects will die. That's why, concerning trade real estate objects, we invest mainly into centers located near definitely passable places - metro stations. As a rule, these are not new projects, metro stations already have trade centers, and we construct the second, the third and the fourth lines.
Another avenue that we are actively developing is office real estate. The market in now growing, there is big demand for offices and there's no saturation yet. That's why we are planning to re-orient part of our recourses towards construction of office real estate.
Beside that, we have a big plot of land: 50 hectares in Shush-ary. We are planning to consider logistics business and construction of warehouses. However, currently these are only thoughts.

- Which major projects are planned for commissioning in the nearest future?

- Now we are planning to open the next section of Balkansky. Then there's also Zanevsky Cascade at Ladozhskaya: now it consists of 2 blocks and we are planning to construct two more high-rises at the place of the parking lot, and it's going to be mainly office premises rather than trade space. Beside that we are considering a perspective new metro line. There is also Warsaw Express - it's a former Warsaw train station with a big area, and if we manage to come to an agreement with the Russian Railroads, we will be developing the area behind the railroad. The Pulkovsky center is going to be a hotel complex for sale. In 2008 the Komendantsky center is planned to open, it's been under construction for over 3 years.

- Is Komendantsky trade center a complex object? Why is it under construction for such a long time?

- The project is really big and rather complex; it is absolutely unique for St Petersburg, since a major part of it is underground. There will be five underground floors in the Komen-dantsky trade center. So far nobody dared to build such underground trade centers in St Petersburg. Our soil is too difficult for such trade centers: quicksand, etc. In Moscow we have underground trade centers, in St Petersburg so far we don't, and the Komendantsky trade center is going to be the first one.

- Are the high-rises at Ladozhskaya going to be office premises or trade space?

- Most Itkely, they are going to be office premises: of 40 floors there are going to be 4 trade floors and the rest will be offices. The high-rises are going to take the place of the current parking lots, and the parking lots are going underground. The buildings are going to be modest: just 150 meters high. The City Construction Council has already approved them.

- How much commercial real estate you are going to put into operation in the nearest future?

- Now we have over 600 thousand square meters of real estate, and we are planning to commission 1 million - 1 million 200 thousand square meters more in the nearest 3-4 years: 2008, 2009, 2010 and 2011, that is approximately 300 thousand square meters a year. It's going to be mainly office space - up to two thirds. We have joint projects. For example, we agreed to build the second turn of the oceanarium in Zvenigorodskaya together with Rubin.

Note:

Holding company «Adamant» was established in 1992.
Their main work is building and management of commercial real estate.
«Adamant» commands a large network of 15 trading-recreational complexes:
«Aerodrome», «Academichiskiy», «Balcanskiy», «Baltiskiy», «Nevskiy», «Mercuriy», «Zanevskiy Cascade» and «ZanevskiyCascade-2», «Ozerki», «Word», «Warshavskiy Express» (formerly the Warshavskiy station), «Continent» in Stachek Prospect, «Continent» in Baikon-
urskaya St., «Zvyozdniy», «Balkaniya NOVA».

Besides, the holding company includes:

  • construction companies;
  • furniture and window factories;
  • wholesale trading subdivisions;
  • network of stores «Adamant» and «Domovoi»;
  • beauty parlors; medical clinic;
  • restaurants; clubs; casino;
  • network of confectionary shops «Ontrome»;
  • ad agency;
  • other facilities in various business spheres.

By information of the Company

- How do you assess perspective of the office real estate market? How many more years is it going to grow?

- I believe that everything is just beginning for the office real estate market. Modern offices are just starting to be built. Everything before that were built-in premises in trade centers or offices in residential buildings. Only some companies were purposefully building offices starting from scratch. As a rule, it was mainly factory buildings that were converted into offices, somewhere along the river. The city has very few office centers of the European level.

- Is it impossible to turn a reconstructed factory workshop into a good office?

- There is a big difference, whether the building was initially intended to be an office of European standard or it is a reconstructed industrial facility. Everything is different: communications, lifts, planning, height of the ceilings. In Moscow, as a rule, old buildings are pulled down, and offices in their place are built anew.  We still prefer to reconstruct. There are very few modern offices, and we bring our projects to nearly empty market.

- What does the "right" modern office, which we have shortage of, have to have?

-  A modern office has to include not only rooms but also infrastructure: there should be conference rooms, cafes and restaurants, small shops, where one can buy everything necessary. We plan fitness in our business centers, if is occupies the area of 30-50 thousand square meters, there will be a lot of people working there, and the service is most likely to be in demand.

- What about logistics business and storage areas? Why are considering this kind of business? Do you find this avenue perspective?

-  If we did not believe it perspective, we would not be in it. However, in this situation, the matter, first of all, is that we own 50 hectares in Shusharys. It is a logistics zone, that's why we are considering logistics. But all of those are distant projects; we haven't started anything there yet.

- Which part of your business is occupied by commercial real estate and which is taken by other directions?

-  This is the main direction of our business today, and it takes about 60-65%. If we divide the holding business into blocks, then 65% will be taken by commercial real estate, mainly trade one. Further, we have our own production facilities: kitchen furniture manufacture, commercial concrete manufacture, aluminum facade manufacture. We also produce window glass packs, about 45% of the Northwestern market. Generally speaking, about 20% of the business is manufacture. We also have our own construction company with 2000 employees. The remaining 15% is other businesses: shops, of which we now have 5, Domovoy - this is our brand, the Adamant and the Valhall restaurants, a network of Ontrome confectioneries, and beauty parlors. But in any case commercial real estate is our main business.