О технологических особенностях строящегося делового комплекса «Федерация» и других проектах корпорации MIRAX GROUP рассказал нашему корреспонденту ее президент Сергей Полонский.
— Какие сегменты строительного рынка являются приоритетными для корпорации?
– Строительство офисной и жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса, преимущественно в Москве. Наш портфель проектов составляет порядка 5 млн кв. м.
— Что можно сказать о ценовой ситуации в этих сегментах?
– Если цена на недвижимость в московских панельных до- мах уже достигла своего максимума в $4 тыс. за кв. м и в ближайшем будущем уже не поднимется, то квартиры в домах бизнес-класса должны стоить в три-четыре раза дороже «панели» и ценовой потолок здесь еще не достигнут; рост продолжится. Я думаю, Москва по стоимости недвижимости бизнес-класса должна догнать Лондон, Париж, Гонконг, Нью-Йорк и другие мировые столицы. Что касается офисной недвижимости, то насыщение московского рынка произойдет не скоро – когда объемы офисных площадей достигнут отметки в 13–14 млн. Сейчас в столице построено только 3 млн кв. м, поэтому работы здесь на ближайшие десять лет хватит всем.
— Есть мнение, что уже через год-другой в Москве не останется мест под строительство. А Вы все равно видите в столице большие строительные перспективы?
– Пустых, необремененных объектами, площадок действительно осталось мало. Но мы берем участки и на вторичном рынке, покупаем заводы, предприятия и на их месте строим новые дома. В Москве активно ведется работа по выводу промышленных предприятий за черту города, это позволяет нам строить на освобождающихся участках поистине уникальные объекты.
— Строите только в России?
– Вовсе нет. Более того, через три года мы превратим MIRAX GROUP в крупнейшего девелопера Европы! Летом 2007 года открыли программу строительства люксовых отелей за рубежом. В середине августа совершена сделка по покупке у CENGIZ GROUP (за $340 млн) отеля Sungate Port Royal в Турции. Намереваемся вывести свой бренд на рынки Черногории, Греции и других стран. Мы строим самое вы- сокое здание Украины – многофункциональный комплекс в Киеве площадью более 200 тыс. кв. м. 1 сентября открылся отель Mirax Resort в Камбодже… Кроме того, мы активно сотрудничаем с международной сетью Hyatt International, один из отелей которой откроется в ДК «Федерация». Есть еще ряд интересных офисно-жилых проектов, но о них пока говорить рано.
— Чем обусловлен такой интерес к зарубежным проектам?
– Это еще один способ заработать, причем весьма перспек- тивный. Доходность девелопмента в Париже сегодня сравнима с Петербургом, а в Киеве находится на уровне московских показателей. Административный барьер нас не пугает – он есть в каждой стране, и это разумно. Если российская ком- пания строит на зарубежных рынках не панельные дома, отнимая бизнес у местных компаний, а сложные инженерные проекты, которые местные девелоперы реализовать не в состоянии, – она создает уникальный продукт и улучшает имидж нашей страны в целом.
— Ваш самый известный на сегодня проект в Москве – Башня «Федерация». Для России он совершенно уникален. Вы опирались на западный опыт?
– Прежде чем взяться за строительство этого объекта, я посетил все высотные здания мира. Нет такого небоскреба, в котором бы не побывал, не изучил его вдоль и поперек, чтобы понять его логистику, как он работает, как живет. У нас же просто не на что было ориентироваться! 20-этажное здание отличается от 90-этажного примерно как «Запорожец» от… не знаю даже от чего. Все совершенно другое.
— Есть ли какой-то конкретный небоскреб, который Вы использовали как пример в своей работе?
– Существует несколько разных школ проектирования: азиатская, американская, европейская. И в зависимости от того, кто является главным архитектором, главным конструктором, выбирается та или иная модель строительства.
Например, в Америке все высотные здания сделаны из металла. Это не случайность: так исторически сложилось в связи с тем, что в США, в частности в Нью-Йорке, очень сильная ассоциация профсоюзов именно у металлистов.
И они активно лоббировали свои интересы. В Азии преобладает более комплексный подход – есть здания из металла, а есть из бетона. У нас в Москве тоже используется комбинированная система.
— То есть в основе Вашего здания – и металл, и бетон?
– Не совсем так. Его особенность в том, что оно полностью сделано из монолитного бетона высокопрочной марки Б-90 (в 3,5 раза прочнее того, что обычно используют в конструкциях у нас в стране). Для него были разработаны специальный рецепт бетона, специальный цемент, использованы специальные пластификаторы. Больше года мы все это изучали, пригласили американских, немецких, китайских специалистов. Вообще, в проекте было задействовано около 100 иностранных и российских компаний, которые совместно вырабатывали оптимальные решения.
Много интересного и необычного в инженерных системах здания. Они функционируют на давлении в 16 атмосфер (при том, что наибольшее давление, которое используется в Европе, – 10 атмосфер), тем самым удалось сократить количество технических этажей. При помощи огромных балок на техническом этаже произведено перераспределение нагрузок с наружных несущих конструкций внутрь центрального ядра. Применена новая, единственная в мире система лифтов Twin: в шахте два лифта работают независимо друг от друга, за счет чего трафик улучшается на 70%. Сейчас про- изводим ее наладку.
— Какова сегодня ситуация на объекте?
– Первое здание заканчиваем, осталось полмесяца работы – на остекление. В нем 64 этажа, следующее будет на 30 выше.
На самом верху – бассейн, самый высотный в мире, планируем запустить его в мае следующего года. Верхняя конструкция стеклянная, с толщиной стекла вчетверо выше, чем в обычных офисных зданиях. На 93-м этаже здания жестко закреплен шпиль. Там, конечно, никто не живет и не работает.
— Каково Ваше отношение к строительным нормам, действующим сегодня в России?
– К сожалению, технические регламенты в строительстве отстают от требований времени. Если подходить к возведению современных объектов с точки зрения существующих норм, у нас ни одно здание вообще не должно быть построено. Главное правило при возведении объекта простое: строительная компания несет ответственность за то, что она делает. Доброе имя, деловая репутация, опыт работы на рынке должны стать гарантией качества выполняемых работ.
ДОСЬЕ «ДН»:
Сергей Полонский, председатель Совета директоров – президент корпорации MIRAX GROUP, кандидат экономических наук
- Родился 1 декабря 1972 года в Санкт-Петербурге.
- В 2000-м закончил Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет по специальности «экономика и управление на предприятии строительства». В 1994 году вместе с Артуром Кириленко основал компанию «Строймонтаж».
- С 1997-го – ее генеральный директор. В 2006-м Сергей Полонский и Артур Кириленко разделили бизнес: Кириленко оставил за собой «Строймонтаж», Полонский – MIRAX GROUP. Предприниматели сохранили 10%-ные доли в бизнесе друг друга.
- Является членом ряда государственных и общественных структур: Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы; Московского Английского клуба; Дипломатического клуба; Дискуссионного клуба «Экономист»; Международной молодежной палаты (президент). Почетный строитель России.
- Лауреат московского городского конкурса «Лучший предприниматель десятилетия». Лауреат профессиональной премии «Строительный Олимп-2002» в двух номинациях.
Источник: MIRAX GROUP