Рынок недвижимости на курортах Испании сочетает «три в одном»: стабильность, отличный климат и законы, позволяющие зарабатывать на недвижимости деньги.
Один из них — Бенидорм. Это название происходит от «дормир» — на языке Валенсии это значить спать и «бьен» — хорошо. Бенидорм — это место, где хорошо спать: город-курорт на испанском побережье Коста-Бланка.
Цены на недвижимость в Бенидорме начинаются от 1800 евро за 1 м2 — при покупке однокомнатной квартиры или квартиры-студии не у моря и через систему долевого строительства. Это минимальный вариант для Бенидорма, дальше только дороже.
В этом небольшом городе цены сопоставимы с Мадридом и Барселоной, в первую очередь из-за высокой ликвидности. Недвижимость в Бенидорме продается и покупается очень быстро.
Квартирный вопрос
Все зависит от ликвидности. В курортной зоне самая высокая скорость продажи однокомнатных квартир. Те, кто покупают многокомнатные квартиры, имеют альтернативу — купить дом.
Динамика продаж недвижимости в Бенидорме отличается от остальной Испании. Даже те, кто живет в Бенидорме или давно имеет там квартиру, часто меняют свою недвижимость. Это связано с тем, что меняются требования к жилищному строительству (в сторону повышения), и люди приобретают новое. Например, со временем меняются требования к качеству отделочных материалов, к типичной планировке квартиры. Если раньше в доме или квартире было в среднем одна-две ванных комнаты, то теперь в каждой спальне должна быть своя ванная.
Много денег, мало денег
Испанская недвижимость в Бенидорме и на побережье Коста-Бланка может быть рассчитана как на тех, у кого завалялась пара миллионов, так и на тех, кто сегодня готов вложить не более 30-35 тыс. евро. Последние могут купить однокомнатную квартиру в Бенидорме стоимостью 74-80 тыс. евро через систему долевого строительства.
При покупке недвижимости (как готовой, так и в долевом строительстве) можно рассчитывать на кредит до 75% от общей стоимости под 3,25-3,5% годовых и фоком на 25-30 лет.
В Испании устоявшееся законодательство, регулирующее систему долевого строительства с полным пакетом гарантий от всех возможных рисков. Долевое строительство — это самый доступный вариант.
Однокомнатная квартира — это квартира с одной спальней плюс зал, плюс кухня, плюс терраса, встроенная в здание, итого около 50-60 м, двухкомнатная — приблизительно 80 м.
Даже если свободных средств достаточно, выгоднее купить квартиру или дом в кредит. Можно тогда просто на те же деньги приобрести несколько объектов.
Курортный ценник
Ценообразование на курорте вполне понятно: чем ближе к морю — тем дороже жилье. Дороже всего первая линия моря — это если между зданием и морем ничего нет, расстояние до воды, как правило, не более 100-150 метров. Ориентировочная стоимость — 4-5 тыс. евро за 1 м2.
Обычно это фасадные здания с определенным архитектурным стилем, перед ними — широкие набережные, где гуляют люди. Также важен год застройки: первая линия формировалась 20-25 лет назад.
Есть как минимум четыре береговых линии. Они складываются, как правило, исторически, хотя присутствуют и определенные параметры по удаленности от моря. Расстояние может меняться от квартала к кварталу.
Все линии моря — это когда можно дойти до моря пешком. По мере удаления от моря цена меняется значительно. Цена также зависит от этажности и развитости инфраструктуры.
Особенности недвижимого бизнеса
Недвижимость в Испании — это бизнес, которым занимаются резиденты и нерезиденты. В Испании недвижимость можно купить и у немца, и у француза. Это многонациональный бизнес. Запретов (как, например, в Швейцарии) на приобретение недвижимости нет, поэтому гражданин любой страны может ее купить. Для приобретения недвижимости нужно получить фискальный номер N.I.E. — аналог ИНН для иностранцев.
Оборот недвижимости постоянный. Не продается только земля под строительство на первой линии моря. Первая линия моря практически вся застроена, жилье там приобрести можно, а землю — нет. Если сравнивать квартиры, дома и землю, то самое ликвидное — это земля. Если кому-то она очень нужна, люди платят за нее тройную цену. Хотя трудно сказать, что же такое тройная цена — ведь земли на продажу в Бенидорме практически нет. На окраинах земля оценивается в 300-400 евро за 1 м2, причем это земля под коммерческую застройку. Землю под строительство индивидуального дома в районах, близлежащих к центру, купить крайне сложно.
НЕКОТОРЫЕ РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Потребление воды и электроэнергии в Испании разделено на специальные тарифы.
Потребитель сам определяет их в зависимости от количества домашней техники, работающей от электричества. Также это зависит от времени использования недвижимости (круглогодично или периодически).
Приведем усредненные примеры тарифов:
- 1 м3 воды стоит приблизительно 1,5 евро,
- 1 кВтч электричества стоит приблизительно 0,09 евро.
- Газ в современном здании при условии, что оно оборудовано кухонными плитами, работающими на газе, поступает в квартиры по трубопроводам из общего резервуара, принадлежащего всему сообществу жильцов, который наполняется специальными службами по мере необходимости. В этом случае его стоимость
- в несколько раз ниже стоимости газа в баллонах, которые используются а устаревших зданиях. Обычно одного баллона газа, используемого для кухонной плиты, и другого, для обогрева воды, хватает на 2 месяца.
- Стоимость с доставкой одного баллона — 10,5 евро (заказ осуществляется по телефону, привозится на следующий день). Самовывозом — 8 евро. В последнее время все больше зданий оборудовано электронагревательными приборами.
- На содержание инфраструктуры при зданиях также нет одинаковых платежей. Потому что все зависит от количества мест общего пользования (сад, бассейн, спортзал, теннисный корт, волейбольная и баскетбольная площадки, сауна и т.д.).
Сумма платежа определяется общим собранием жильцов дома, которое также ежегодно избирает президента из жильцов здания. Платежи вносятся раз в полгода и составляют в среднем 300-600 евро, кроме того, эти деньги идут и в накопительный фонд для капитального ремонта здания.
Здесь хозяйничают спекулянты
Чтобы заниматься бизнесом по продаже недвижимости в Испании, без знатока местных реалий не обойтись. Опытом делится Александр Корнев, ведущий бизнес в Испании с 2000 г.
В Испании (конкретно в Бенидорме) чем больше площадь квартиры, тем дешевле 1 м2.
Можно купить квартиру дешевле — на стадии строительства. Можно после его окончания, но гораздо дороже. Те, кто играет в долевое строительство, как правило, спекулянты. Они участвуют в долевом строительстве, потом выставляют квартиру на продажу. Рост цен на недвижимость — от 10 до 12% в год, за время строительства 2,5-3 года (время считается от начала проектирования), квартира вырастает в цене на 30-35%, и за это время по гибкому графику, согласованному с застройщиком, вы вносите авансовыми платежами 25-30 % от стоимости недвижимости.
Расчет окончен
Рассмотрим конкретный пример. За время строительства дома, при стоимости квартиры 200.000 евро, вы вносите 50.000-60.000 евро, а прирост к стоимости составляет 60.000-70.000 евро, за 2,5-3 года вы получаете 110-120% рентабельности, что в среднем составляет примерно 35% годовых.
После окончания строительства вы оформляете кредит на 25-30 лет, под 3,25-3% годовых, ежемесячные выплаты при этом составляют 700 евро.
Теперь вам предстоит решить, что делать с этой квартирой: продать ее, сдать в аренду или жить в ней самим. Обыкновенные люди, которые занимаются этим бизнесом 10-15 лет, имеют в своем обороте несколько десятков квартир, которые в зависимости от конкретных обстоятельств продаются, покупаются, сдаются в аренду. Чем плох бизнес!? Все это возможно благодаря постоянно развивающейся инфраструктуре города.
Бенидорм получил название «туристического феномена Европы». Ежегодно сотни тысяч вновь прибывающих людей со всей Европы и Америки, влюбляясь в город и его окрестности, становятся потенциальными покупателями недвижимости.
Коммерческая жилка
Я бы все равно купил дом в кредит, готовый, не строящийся, но в кредит. На остальные деньги купил бы еще один дом. А потом сдавал бы их в аренду, причем не в долгосрочную — на весь год, а в краткосрочную — по 1-2 недели. Так выгоднее: короткая аренда в летние месяцы приносит столько же, сколько длинная аренда за весь год, если не больше. Причем при краткосрочной аренде износ недвижимости ГОРАЗДО меньше, и депозит, который вносят арендаторы, покрывает возможный ущерб.
Потолок роста
Цена зависит и от высоты. Чем выше этаж — тем дороже. Бенидорм — как раз высокоэтажный город. В начале проектирования и строительства города были приняты законы, не позволяющие строителям занимать под здание более 33% от всего участка. На остальной территории обязательно должен быть оздоровительно-развлекательный комплекс: сад, бассейн, спортивные площадки. Так что город всегда рос вверх.
За 10 последних лет цена на недвижимость выросла здесь более чем на 200%. В 90-х гг. кредит можно было взять под 8% годовых, сейчас это уже 3,25-3,5%. Чтобы получить кредит, нужен минимальный, практически только формальный пакет документов. Основная гарантия — сама недвижимость. Долевое строительство серьезно страхуется: и само строительство, и деятельность компании, ведущей строительство. Есть система государственных контрактов, есть архитектурный надзор.
Для участка под застройку в течение 10 месяцев разрабатывается проектная документация, и только после сдачи проекта начинается строительство. Для многих инвесторов привлекательно наличие полной государственной информации о застройщике. Самые низкие цены — в момент начала застройки.
РЕЗЮМЕ
Александр Корнев, заместитель директора компании Benidorm Invest Design, Испания
- Недвижимостью начал заниматься в России в 1995 г.
- Спустя некоторое время решил перебраться в Европу в 1998 г., чтобы заниматься недвижимостью там.
- Объездил много стран, прежде чем в 2000 г. остановил выбор на Испании. Немаловажным фактором стали погода и климат. Ведя бизнес на курорте, осуществил свою давнюю мечту и совместил приятное с полезным.