Если при реставрации дома-памятника вы откопали какие-то древние черепки, — закопайте их обратно и никому не рассказывайте. Иначе вам грозят экспертизы и согласования.
Идея инвестировать в памятники и здания, представляющие архитектурную, культурно-историческую ценность (одновременно сделать благое дело и выгодно вложить деньги), кажется заманчивой. Так ли это эффективно на самом деле?
Хотя большинство потенциальных инвесторов на вопрос: «Является ли инвестирование в такие объекты недвижимости прибыльным и перспективным?» — отвечают положительно (при условии содействия со стороны государства, которое в свою очередь считает приватизацию памятников необходимой мерой для их сохранения). Но скорость развития этого процесса оставляет желать лучшего.
Инвестирование в памятники федерального значения осложняется тем, что их нельзя по закону приобретать в собственность. Памятники местного значения в собственность приобрести реально, но прецедентов все равно достаточно мало. В Москве более распространена другая практика: уничтожать старое здание по причине его аварийности (иногда спорной, как в случае с Военторгом) и использовать хорошо расположенный в историческом центре участок под застройку.
Кто распродает ценности
Естественно, варианты приобретения памятников в собственность все же есть.
Власти продают памятник, когда у них нет возможности его содержать. Решение о продаже принимается Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ (если дом федерального уровня). Исторические особняки — памятники местного значения могут быть переданы в собственность частным инвесторам при условии выполнения инвестиционных условий, проведения реставрации, сохранения фасада, интерьеров и всего прочего, что представляет историческую и культурную ценность.
Ряд объектов могут быть выкуплены в порядке приватизации или путем реституции — возвращения дворцов и особняков прежним владельцам.
Некоторое количество зданий-памятников уже давно находится в частной собственности, и иногда они также выставляются на продажу.
ЦИФРА
- Более 7500 зданий — памятников истории и культуры местного и федерального значения находится в Петербурге, 80% из них располагаются в центральной части города.
Источник: КУГИ
Кто покупает памятники
Есть ли спрос на памятники культуры? Есть, причем со стороны разных групп лиц.
Взять памятник в аренду или управление, отремонтировать и использовать как коммерческую недвижимость — это бизнес, требующий постоянного внимания, но при должном исполнении приносящий солидный доход. Но! В случае с памятниками — очень нескоро. Если проект по реставрации памятника при коммерческом использовании получившегося объекта начинает окупаться лет через семь — это удачная ситуация.
Памятники в историческом центре любой из двух столиц покупают крупные иностранные компании под представительство, чтобы иметь престижный офис в богатом особняке в дорогом центральном районе.
Также используют памятники под офисы из соображений престижа и крупные российские компании — те, кого положение обязывает иметь головной офис в исторической части города.
Приобретая права управления, собственности или долгосрочной аренды на дома-памятники, они ориентируются в первую очередь не на коммерческое использование этих объектов, а на представительское. Об окупаемости речь, как правило, не идет, а проект заранее считается не прибыльным, а чисто затратным.
Отдельная группа потенциальных покупателей — частные лица, любители старины (их немного) или связанные с домами-памятниками «личными связями» прежние владельцы (у них часто недостаточно денег для выкупа особняков). Тем не менее они тоже предъявляют спрос на памятники — если не на здания, то на отдельные квартиры с элементами культурного наследия в интерьерах.
За эстетическое наслаждение предметами старины они готовы платить как за удовольствие, а не исходя из возможной окупаемости такого дома.
Иллюзорный доход
Проекты по реставрации памятников связаны с существенными затратами.
В Москве меняет профиль и реставрируется в среднем около 10 особняков в год. К сожалению, это недостаточная скорость, чтобы сохранить разрушающиеся объекты. В столице полное перепрофилирование объекта обходится, как правило, не менее чем в $3 тыс. за м2 (включая отчисления государству, реставрацию и приобретение).
В Северной столице и затраты, и цены на недвижимость ниже, чем в Москве. Затраты всегда зависят от конкретного объекта и в Петербурге составляют не менее $2 тыс. за м2.
Также нередко отреставрированные особняки продаются целиком.
Поиском, оценкой и организацией покупки домов-памятников редко занимается инвестор самостоятельно. Как правило, пользуются услугами управляющих недвижимостью и девелоперов. Комиссия при покупке памятника колеблется от 2,5 до 4% от стоимости особняка.
На цену не отреставрированного особняка влияет его состояние, объем необходимых инвестиций, оценка культурного наследия, которое нужно сохранить, географическое расположение объекта.
Часто здания-памятники превратить в офисный центр сложнее, чем отстроить таковой с нуля. Также затруднения вызывают ограничения по изменению облика здания. Нельзя менять облик (фасад) здания. Иногда нельзя менять и внутреннюю часть — если интерьеры тоже являются памятниками архитектуры. Целый проект реконструкции здания может провалиться из-за упорства отдельно взятого клерка и одного древнего камина, который уже и не греет, и не горит толком. Любой ремонт приходится согласовывать с контролирующими органами.
Чтобы инвестировать в здание-памятник было эффективно, необходимо соблюдение следующих условий: собственность инвестора на памятник, нормальное законодательное регулирование процесса приватизации и приобретения памятников, содействие со стороны государственных органов.